1、履約保證金(常見的稱呼如押金、訂金、留置金、保證金等)是擔保承租人按租賃合同履約的單方擔保.如果在租賃合同中有諸如"乙方因自身原因未經甲方同意擅自解除合同的,乙方的保證金及利息不予返還"等特別約定,此處約定的保證金實際上是一種履約保證金.
2、履約保證金屬于金錢質押,在簽訂合同或履約保證金條款時成立,當正式交付給出租人時生效.一般情形下履約保證金以補償功能為主,懲罰功能為輔,即履約保證金主要用來補償違約后約定的違約金額度不足的問題,但也有法院判決承認履約保證金的懲罰功能.
3、房屋租賃合同中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金功能的,不能發揮定金的效力.定金是合同雙方的擔保,當約定一方交付給另一方一定數額的金錢后,另一方不履行合同義務需雙倍返還,交付金錢的一方不履行義務的無權要回,此種規定體現的就是定金的效力.
4、房屋租賃合同中履約保證金擔保范圍沒有明確約定的費用(如租金),當發生承租人拖欠的情形,如出租人無法證明其損失已經達到或超過履約保證金保證的金額的,出租人不能直接沒收履約保證金.
5、履約保證金條款可以約定租賃合同履行完畢后,出租人拖延退還履約保證金應承擔相應的違約責任或者直接約定在合同臨近終止時承租人有權以履約保證金抵付相同數額的租金.
6、承租人可以約定履約保證金的抵扣順序,在同時拖欠物業費、水電費、租金和遲延支付租金的違約金時,如承租人沒有約定先抵扣欠付的租金,那么存在出租人首先沖抵物業費、水電費后,由于欠付的租金依然存在,違約金將持續產生;在欠付的租金和違約金達到一定金額時,很可能達到租賃合同約定的因拖欠租金過多而導致出租人解約的條件.
附有保證金條款的租賃合同應該取得哪種票據
因為保證金不屬于經營收入,在會計上是暫時作為其他應收(付)款核算.從原理上說,收取保證金不能開具正式發票,所以只要取得書面憑據就可以作為入賬的原始憑證.但由于收付雙方都需要進行會計處理,且為了保證雙方所持有的憑證一致,一般采用制式收款收據并以復印紙套寫,雙方各執一份以便存查和入賬,這樣也便于在發生爭議時作為證據使用.雖然究其本質,在非經營性款項收付方面,收款收據的作用與簽字蓋章齊全的白條性質、作用類似,但由于白條尤其是沒有套寫的白條隨意性大,沒有復件可以比對以及供對方記賬,發生爭議時難以獲取印證證據,較難規范管理.故在問題所述情況下,使用制式的收款收據(這里不是指財政部門監制的行政事業性收費的專用收據)更為規范和簡便,也較符合財務管理要求.
實踐中,不少地方都明文規定此類收付需使用統一規制的收款收據,禁止使用白條.如浙江省稅務機關曾發文規定:"凡我省境內所有企業發生非經營性款項收付時,包括企業內部收付款往來及企業與企業之間非經營性業務往來款項,均須使用統一的收款收據……嚴禁使用白條或社會上自印的收款收據."這主要出于稅收征管方面的考慮.綜合而言,筆者建議在問題所述情況下使用符合規制的收款收據.[page]
另據了解,有些地方稅務機關出于征管考慮,要求租賃業務中出租方收取保證金時,要開具正式發票并納稅,待退還保證金時可以開紅字發票沖減收入.建議就此問題咨詢當地主管稅務部門.
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