房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度(地產(chǎn)公司地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度范本)
地產(chǎn)開發(fā)公司隨著自身發(fā)展不斷會有新的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入,對新項(xiàng)目的評估、論證、管理等等需要用科學(xué)的、專業(yè)的、前瞻性的、群體性的項(xiàng)目論證管理機(jī)制,通過機(jī)制的建立,提升項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)鏈上傳下達(dá)的時效,加快決策管理效率,穩(wěn)健科學(xué)的投資和運(yùn)營。
地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度
一、緒言
1、目的:為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模,規(guī)范對新項(xiàng)目的論證,提高決策效率,提升公司競爭力,特制定本制度。
2、范圍:本辦法適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。
二、釋義
1、本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:
2、一線公司:指公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司
3、投資中心:指公司投資中心
4、決策委員會:指公司投資決策委員會(包括股東會成員和其它專家)
5、小組:指項(xiàng)目發(fā)展工作小組,是決策委員會下屬工作機(jī)構(gòu)
三、操作規(guī)范
(一)新項(xiàng)目發(fā)展信息通報
1、投資中心負(fù)責(zé)信息的收集和項(xiàng)目的尋找,并及時整理項(xiàng)目的檔案。
2、一線公司定期或不定期向投資中心通報新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度,投資中心及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報》表格。
(二)項(xiàng)目發(fā)展工作小組
1、 小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中,各種信息的上傳下達(dá),保證信息通暢。
2、 小組成員3—4人,由投資中心、財(cái)務(wù)部、營銷部委派的人員共同組成,組長由投資中心第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立,投資中心可替代行使小組職責(zé),但必須經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3、 原則上,小組一經(jīng)成立,小組成員不得隨意變動,不同項(xiàng)目小組成員可以不同。
4、 小組對“決策委員會”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。
5、 工作內(nèi)容和流程:
(1) 對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目,投資中心根據(jù)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估,并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、市場營銷部意見后,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)。
(2) 決定成立小組后,投資中心、財(cái)務(wù)部、市場營銷部應(yīng)及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。
(3) 小組成立一周內(nèi)(視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長),完成實(shí)地調(diào)查和評估工作,提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議(小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、主管領(lǐng)導(dǎo)匯報,同時抄送一線公司和市場營銷部、財(cái)務(wù)部、投資中心部門第一負(fù)責(zé)人。
(4) 一線公司或投資人員應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作,并及時通報小組。
(5) 一線公司或投資人員應(yīng)于聽證會召開兩周前向小組報送《項(xiàng)目可行性報告》初稿
【資料圖】
(6) 小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后,方可提交召開項(xiàng)目聽證會申請。
(7) 應(yīng)提前一周向小組報送召開項(xiàng)目聽證會申請和《項(xiàng)目可行性報告》。
(8) 小組根據(jù)《項(xiàng)目可行性報告》和項(xiàng)目進(jìn)展情況,評估是否召開項(xiàng)目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)審批,并自收到召開項(xiàng)目聽證會申請2個工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見,意見應(yīng)包括會議召開的時間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。
(9) 決定召開項(xiàng)目聽證會,小組應(yīng)向“決策委員會”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項(xiàng)目可行性報告》、小組專業(yè)意見等資料,同時抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和各職能部門負(fù)責(zé)人。
(10) 項(xiàng)目通過論證后,投資人員對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作,并及時通報小組,小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況,直至正式簽約。
(11) 小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任,對合同文本與聽證會通過內(nèi)容有較大差異,應(yīng)提請投資人員給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。
(三) 論證報告
1、進(jìn)入新城市開發(fā),在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后,必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》。
2、項(xiàng)目立項(xiàng),必須編寫《項(xiàng)目可行性報告》,具體內(nèi)容可參照《佳合公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引》。
(四)項(xiàng)目聽證會
1、 除本制度第八條規(guī)定外,公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會論證。
2、 會務(wù)組織:企管中心、投資中心負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣布表決結(jié)果。
3、 會議主持人:“決策委員會”指定。
4、 評委成員:集團(tuán)決策層(股東會成員、董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)),各區(qū)域中心城市公司第一負(fù)責(zé)人,財(cái)務(wù)中心、投資中心、研發(fā)中心、工程部、市場營銷中心第一負(fù)責(zé)人。
5、 與會人員:評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。
6、 會議形式:現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。
7、 相關(guān)工作內(nèi)容:
(1) 實(shí)際到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。
(2) 評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。
(3) 小組負(fù)責(zé)在聽證會召開3個工作日前將《項(xiàng)目可行性報告》報送各位評委。
(4) 評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報告》和相關(guān)資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。
(5) 聽證會召開前,小組可就專項(xiàng)問題向佳合職能部門征求意見,并在聽證會會上陳述。
(6) 會議召開時,項(xiàng)目所在公司可摘要介紹《項(xiàng)目可行性報告》內(nèi)容,主要工作是回答評委疑問和意見。
(7) 評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性,并于會議結(jié)束前填寫《佳合新項(xiàng)目投資聽證會評審意見表》,詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。
(8) 投資中心應(yīng)于聽證會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要,并報送“決策委員會”委員、領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和職能部門第一負(fù)責(zé)人。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結(jié)果。
8、 評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項(xiàng);(2)反對立項(xiàng);(3)推遲立項(xiàng)。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。
9、 聽證會結(jié)論:與會評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng),則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時,若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結(jié)果,反之則以(2)作為最終論證結(jié)果。
10、 會議費(fèi)用:評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)用,由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔(dān)。
(五)簽署合作意向
已召開項(xiàng)目聽證會并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項(xiàng)目聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:
1、 于簽署意向兩周前向投資中心報送項(xiàng)目資料。
2、 小組完成赴實(shí)地考察,審核相關(guān)資料的工作;必要時,法律人員可介入前期談判、意向書起草工作。
3、 小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)。
4、 “決策委員會”主任或領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。
(六) 簽署正式協(xié)議
1、項(xiàng)目合作意向書簽訂后,一線公司或投資人員及時向小組通報協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況,必要時,法律人員可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。
2、與合作方(土地方)簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作:
(1)召開項(xiàng)目聽證會,并通過。
(2)報送董事會,并通過。
(3)合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報“決策委員會”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)審批,必要的話可提請?jiān)犠C會評委通過通訊方式重新表決。
(七) 向合作方(土地方)付款審批程序
1、 在簽署合作意向后,才可以支付定金(或誠意金)。
2、 支付定金超過人民幣200萬元(不含200萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。小組在收到付款申請后及時報送主管總經(jīng)理或付總經(jīng)理審批,審批意見同時抄送董事長和“決策委員會”主任。
3、 在簽署正式協(xié)議后,方可按照簽約合同條款支付地價款。
(八)簡化項(xiàng)目論證程序
1、簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項(xiàng)目資料報送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和投資中心共同組織。
2、對符合下列條件之一,可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序:
(1) 新項(xiàng)目規(guī)模在5萬平方米以下且總投資1億元以下;
(2) 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤,是原項(xiàng)目自然延伸,規(guī)模在5萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。
(3) 新項(xiàng)目已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的,在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。
(4) 集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。
四、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報
1、填寫范圍:考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目,從開始接觸到正式簽約(或自然終止)時為止都要求填列,若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報中反映;
2、上報時間:每月8日、10日(遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報時間)以電子郵件形式傳到總部投資部,在此時間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時上報,項(xiàng)目發(fā)展小組郵箱:
3、遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生,可另附報告隨信息通報一起及時上報。
4、無論有否新項(xiàng)目,均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。
示例:新項(xiàng)目基本情況概要
五、新項(xiàng)目研討會項(xiàng)目概況表格
表一:宗地概況
宗地概況表
表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
表三、合作條件
合作條件
標(biāo)表四、投資收益預(yù)測
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度 地產(chǎn)公司地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度范本
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