房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度（地產(chǎn)公司地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度范本）

地產(chǎn)開發(fā)公司隨著自身發(fā)展不斷會有新的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入，對新項(xiàng)目的評估、論證、管理等等需要用科學(xué)的、專業(yè)的、前瞻性的、群體性的項(xiàng)目論證管理機(jī)制，通過機(jī)制的建立，提升項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)鏈上傳下達(dá)的時效，加快決策管理效率，穩(wěn)健科學(xué)的投資和運(yùn)營。

地產(chǎn)新項(xiàng)目管理制度

一、緒言

1、目的：為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對新項(xiàng)目的論證，提高決策效率，提升公司競爭力，特制定本制度。

2、范圍：本辦法適用于公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。

二、釋義

1、本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

2、一線公司：指公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司

3、投資中心：指公司投資中心

4、決策委員會：指公司投資決策委員會（包括股東會成員和其它專家）

5、小組：指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會下屬工作機(jī)構(gòu)

三、操作規(guī)范

（一）新項(xiàng)目發(fā)展信息通報

1、投資中心負(fù)責(zé)信息的收集和項(xiàng)目的尋找，并及時整理項(xiàng)目的檔案。

2、一線公司定期或不定期向投資中心通報新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，投資中心及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報》表格。

（二）項(xiàng)目發(fā)展工作小組

1、 小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。

2、 小組成員3—4人，由投資中心、財(cái)務(wù)部、營銷部委派的人員共同組成，組長由投資中心第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。出現(xiàn)時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資中心可替代行使小組職責(zé)，但必須經(jīng)過集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

3、 原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動，不同項(xiàng)目小組成員可以不同。

4、 小組對“決策委員會”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。

5、 工作內(nèi)容和流程：

（1） 對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，投資中心根據(jù)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估，并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、市場營銷部意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)。

（2） 決定成立小組后，投資中心、財(cái)務(wù)部、市場營銷部應(yīng)及時委派本部室專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

（3） 小組成立一周內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長），完成實(shí)地調(diào)查和評估工作，提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議（小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過），向“決策委員會”委員、主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，同時抄送一線公司和市場營銷部、財(cái)務(wù)部、投資中心部門第一負(fù)責(zé)人。

（4） 一線公司或投資人員應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時通報小組。

（5） 一線公司或投資人員應(yīng)于聽證會召開兩周前向小組報送《項(xiàng)目可行性報告》初稿

【資料圖】

（6） 小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后，方可提交召開項(xiàng)目聽證會申請。

（7） 應(yīng)提前一周向小組報送召開項(xiàng)目聽證會申請和《項(xiàng)目可行性報告》。

（8） 小組根據(jù)《項(xiàng)目可行性報告》和項(xiàng)目進(jìn)展情況，評估是否召開項(xiàng)目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開項(xiàng)目聽證會申請2個工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會議召開的時間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。

（9） 決定召開項(xiàng)目聽證會，小組應(yīng)向“決策委員會”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和《項(xiàng)目可行性報告》、小組專業(yè)意見等資料，同時抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和各職能部門負(fù)責(zé)人。

（10） 項(xiàng)目通過論證后，投資人員對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時通報小組，小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。

（11） 小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任，對合同文本與聽證會通過內(nèi)容有較大差異，應(yīng)提請投資人員給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

（三） 論證報告

1、進(jìn)入新城市開發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告》。

2、項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫《項(xiàng)目可行性報告》，具體內(nèi)容可參照《佳合公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引》。

（四）項(xiàng)目聽證會

1、 除本制度第八條規(guī)定外，公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會論證。

2、 會務(wù)組織：企管中心、投資中心負(fù)責(zé)聽證會會務(wù)工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結(jié)果。

3、 會議主持人：“決策委員會”指定。

4、 評委成員：集團(tuán)決策層（股東會成員、董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)），各區(qū)域中心城市公司第一負(fù)責(zé)人，財(cái)務(wù)中心、投資中心、研發(fā)中心、工程部、市場營銷中心第一負(fù)責(zé)人。

5、 與會人員：評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。

6、 會議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會議。

7、 相關(guān)工作內(nèi)容：

（1） 實(shí)際到會評委達(dá)到應(yīng)到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

（2） 評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。

（3） 小組負(fù)責(zé)在聽證會召開3個工作日前將《項(xiàng)目可行性報告》報送各位評委。

（4） 評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報告》和相關(guān)資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。

（5） 聽證會召開前，小組可就專項(xiàng)問題向佳合職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

（6） 會議召開時，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹《項(xiàng)目可行性報告》內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。

（7） 評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會議結(jié)束前填寫《佳合新項(xiàng)目投資聽證會評審意見表》，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。

（8） 投資中心應(yīng)于聽證會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成聽證會會議紀(jì)要，并報送“決策委員會”委員、領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和職能部門第一負(fù)責(zé)人。會議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結(jié)果。

8、 評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項(xiàng)；（2）反對立項(xiàng)；（3）推遲立項(xiàng)。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。

9、 聽證會結(jié)論：與會評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結(jié)果，反之則以（2）作為最終論證結(jié)果。

10、 會議費(fèi)用：評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。

（五）簽署合作意向

已召開項(xiàng)目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

1、 于簽署意向兩周前向投資中心報送項(xiàng)目資料。

2、 小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時，法律人員可介入前期談判、意向書起草工作。

3、 小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)。

4、 “決策委員會”主任或領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

（六） 簽署正式協(xié)議

1、項(xiàng)目合作意向書簽訂后，一線公司或投資人員及時向小組通報協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時，法律人員可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。

2、與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：

（1）召開項(xiàng)目聽證會，并通過。

（2）報送董事會，并通過。

（3）合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請?jiān)犠C會評委通過通訊方式重新表決。

（七） 向合作方（土地方）付款審批程序

1、 在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。

2、 支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元），一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由。小組在收到付款申請后及時報送主管總經(jīng)理或付總經(jīng)理審批，審批意見同時抄送董事長和“決策委員會”主任。

3、 在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

（八）簡化項(xiàng)目論證程序

1、簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項(xiàng)目資料報送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和投資中心共同組織。

2、對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序：

（1） 新項(xiàng)目規(guī)模在5萬平方米以下且總投資1億元以下；

（2） 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在5萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。

（3） 新項(xiàng)目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

（4） 集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。

四、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報

1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動也要求在此快報中反映；

2、上報時間：每月8日、10日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到總部投資部，在此時間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時上報，項(xiàng)目發(fā)展小組郵箱：

3、遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。

4、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。

示例：新項(xiàng)目基本情況概要

五、新項(xiàng)目研討會項(xiàng)目概況表格

表一：宗地概況

宗地概況表

表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

表三、合作條件

合作條件

標(biāo)表四、投資收益預(yù)測

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