作 者丨吳抒穎

編 輯丨駱一帆

(資料圖片)

看似冰火，實(shí)則平淡。

即便改成了分散式供地，廣州土地市場(chǎng)仍很難保證掛牌土地都會(huì)“名花有主”。

在最新批次的廣州土地出讓中，擬出讓的5宗地塊以2宗觸頂搖號(hào)、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告結(jié)束，最終成交總價(jià)為23.3億元。

至此，廣州本月擬將出讓的10宗地塊競(jìng)拍已經(jīng)成交過半，土地市場(chǎng)的局勢(shì)也逐漸明朗——有且只有確定性高而且能夠?qū)崿F(xiàn)較好回報(bào)的地塊才能夠吸引房企參與，而邊緣區(qū)域或者質(zhì)素一般的地塊，即便地價(jià)合理但也可能因?yàn)椴俦P難度過大而被放棄。

因此，在現(xiàn)在的土地市場(chǎng)上，能夠觀察到一個(gè)現(xiàn)象是，熱門地塊搖號(hào)的現(xiàn)象頻現(xiàn)，但最終比拼的并不是資金實(shí)力或者操盤能力，而是運(yùn)氣決定了最終歸屬；市場(chǎng)也有將一些久違面孔摘得地塊的情形解讀為嗅覺靈敏捕捉到了機(jī)會(huì)，但實(shí)際上也并非如此，在明確的盈利空間下，這些企業(yè)參與其中是再正常不過的商業(yè)行為。

實(shí)際上，從廣州今年已經(jīng)公示的兩輪供地計(jì)劃來看，無論是出讓數(shù)量或者金額，廣州土地市場(chǎng)的情緒甚至還要比去年更冷。與此并行的是，廣州樓市成交下行趨勢(shì)也未改。地市樓市承壓，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)靜待風(fēng)來。

市場(chǎng)分化

廣州本輪上架的地塊中，兩宗成功出讓的地塊均位于番禺區(qū)。

被路勁通過搖號(hào)拿下的好又多地塊就吸引了十余家房企的參與，在經(jīng)過18輪競(jìng)價(jià)后觸達(dá)頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終成交溢價(jià)率為15%，成交總價(jià)為12.9億元。

這的確是一宗各方面條件都不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)地塊。這宗地塊的建筑面積約為5.38萬平方米，距離番禺廣場(chǎng)地鐵站直線距離不到1公里。此外，這宗地塊的體量較小，也減輕了房企的資金壓力且降低了開發(fā)過程中的不確定性，因此獲得青睞。

同樣在番禺區(qū)的番禺客運(yùn)站地塊也在經(jīng)過15輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終幸運(yùn)摘得的是保利發(fā)展的同門兄弟保利置業(yè)。這宗地塊最終成交價(jià)是10.4億元，建筑面積約為5.12萬平方米。

這宗地塊同樣具有體量較小以及利潤可觀的特點(diǎn)。以這宗地塊周邊的一手房?jī)r(jià)格作為參考，周邊成交價(jià)最高能夠摸至4萬元/平方米左右，而這宗地塊的成交樓面價(jià)約為2萬元/平方米。

番禺這兩宗地塊的“火熱”，讓市場(chǎng)再度關(guān)注到這一區(qū)域。今年以來，番禺在廣州土拍中刷足存在感，截至目前，番禺今年成交金額為約243億元，同期廣州的土拍成交金額超310億元，番禺占去大半。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，今年首批供地的“開門紅”以及所推出的地塊相對(duì)優(yōu)質(zhì)等原因，促使近期番禺土地市場(chǎng)熱度較高。但從投資策略來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已進(jìn)入高度分化階段，樓市冷熱不均亦帶來土地市場(chǎng)分化。

盡管番禺熱度較高，但也并不意味著番禺所有的地塊都能成功出讓。

在同時(shí)掛牌的地塊中，市橋貨運(yùn)站地塊就遭遇“流拍”。合富研究院分析認(rèn)為，這宗地塊流拍的原因是周邊配套成熟度不高，市場(chǎng)承接力目前來看也并不充分。

除此以外，廣州本輪供地還有兩宗地塊流拍。其中，從化太平赤草站地塊周邊條件同樣不佳，據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，這一地塊周邊主力樓盤走貨在5套/周以內(nèi)；而位于主城區(qū)荔灣的小梅大街地塊則是由于規(guī)模及建筑條件對(duì)未來走貨的制約較大，且今年6月荔灣區(qū)部分主力樓盤的走貨速度出現(xiàn)放緩，也對(duì)房企取地信心帶來影響。

平淡持續(xù)

廣州本輪土拍雖然也可稱之為“冷熱交織”，的確有部分地塊熱度不錯(cuò)，但這并不能斷定市場(chǎng)回暖，細(xì)究其邏輯，還是能夠看到房企的謹(jǐn)慎。

肖文曉表示從投資策略來看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)高度分化的階段，樓市冷熱不均也帶來了土地市場(chǎng)的分化，即便是同一個(gè)區(qū)域的不同地塊，其拍賣結(jié)果也可能大相徑庭。對(duì)于開發(fā)商而言，僅僅關(guān)注區(qū)域及板塊市場(chǎng)的表現(xiàn)是不夠的，一地一議、精準(zhǔn)研判是房企投資的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

一位華南房企的總部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年的情況和去年不一樣，去年除了那幾家國央企還有城投大家基本都是在收縮不拿地，今年好的地可能也會(huì)去試試手氣，拿不拿得到另說，反正大家都看好的地塊肯定不差。

這也可以看出，在大浪淘沙以后，房企對(duì)于片區(qū)和地塊的研判已經(jīng)無限趨于一致，當(dāng)前的土地市場(chǎng)似乎陷入了一個(gè)“怪圈”。

一個(gè)可見的現(xiàn)象是，以往房企可能依靠產(chǎn)品力或者服務(wù)力將地塊賦予高于同行的溢價(jià)，這使得這種品牌力強(qiáng)的房企能夠在舉牌過程中給出相對(duì)較高的競(jìng)價(jià)獲得地塊。

“有些房企利潤率高，能夠賺得比別人多點(diǎn)錢的原因就是他們的設(shè)計(jì)規(guī)劃比較厲害，圖紙一畫配比一出，它們測(cè)算的利潤可能就比別人高那么一兩個(gè)點(diǎn)了。”一位頭部房企營銷條線的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱。

但是在當(dāng)前好的地塊幾乎都需要搖號(hào)的背景下，房企在拿地階段所能夠比拼的似乎就只剩下了“運(yùn)氣”，尤其在廣州這類仍然相對(duì)被看好的市場(chǎng)，未來“冰火兩重天”的現(xiàn)狀或?qū)⒊掷m(xù)。

實(shí)際上，廣州土地市場(chǎng)雖然表現(xiàn)出了“熱”的一面，但從樓市看來，廣州整體成交仍然低迷。

據(jù)廣州房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年5月（統(tǒng)計(jì)周期為2023年4月26日至2023年5月25日），廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）共網(wǎng)簽8771宗和88.06萬平方米，環(huán)比下降12.65%和11.93%。

進(jìn)入6月，市場(chǎng)也并未有明顯好轉(zhuǎn)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月第2周，廣州商品住宅成交1207套，成交面積13.71萬平方米，環(huán)比下降14.47%。

地市樓市雙承壓，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力仍在。在此前提下，廣州市場(chǎng)是否會(huì)有政策面的優(yōu)化也頻繁被討論，但從此前廣州遠(yuǎn)郊區(qū)域頻繁被傳優(yōu)化限貸限購政策優(yōu)化但卻未落地的實(shí)際情況來看，廣州政策面再出利好可能性并非很高。如此背景下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)也將維持當(dāng)前平淡趨勢(shì)。

SFC

本期編輯 江佩佩 實(shí)習(xí)生 趙鳳鈴

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