本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

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杭州西湖區(qū)，之江核心區(qū)百億地塊的買(mǎi)家呼之欲出。

2月20日，杭州產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)披露，杭州拓啟置業(yè)有限公司100%股權(quán)和杭州拓立置業(yè)有限公司100%股權(quán)擬整體轉(zhuǎn)讓。這兩個(gè)公司為之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司。

之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位較佳，總體量高達(dá)76萬(wàn)方，原本為之江城投2022年9月以底價(jià)121億元競(jìng)得。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之江未來(lái)社區(qū)的新房不愁賣(mài)，但這個(gè)盤(pán)太大，很考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的整體開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，之江城投大概率兜底拿地后會(huì)尋求房企共同開(kāi)發(fā)或整體轉(zhuǎn)讓。

距離之江未來(lái)社區(qū)一公里的文景路上，德佑地產(chǎn)云溪新語(yǔ)店的中介感受到了開(kāi)發(fā)商調(diào)研的熱情。

“春節(jié)前后，好多開(kāi)發(fā)商來(lái)我們門(mén)店咨詢(xún)過(guò)之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目，包括濱江、綠城、萬(wàn)科以及建發(fā)。”該門(mén)店中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

史無(wú)前例的“巨無(wú)霸”涉宅地塊

2022年9月，杭州第三輪集中供地，之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目地塊的釋出成為全場(chǎng)焦點(diǎn)。

該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，橫跨地鐵6號(hào)線(xiàn)楓樺西路站、之浦路站兩大地鐵站；東面一河之隔是在建恒大水晶國(guó)際廣場(chǎng)、螞蟻集團(tuán)總部；南面是浙一醫(yī)院之江院區(qū)、西投銀泰城；北面一路之隔是群升萬(wàn)國(guó)天地、之江文化中心。

項(xiàng)目所在地塊總用地面積399畝，地上可建面積超過(guò)76萬(wàn)方，其中住宅約50萬(wàn)方，新房精裝限價(jià)37500元/平方米。在該項(xiàng)目之后，之江核心區(qū)板塊將再無(wú)宅地供應(yīng)。

雖然地塊素質(zhì)較佳，但有能力吞下的開(kāi)發(fā)商不多。

從體量來(lái)看，該項(xiàng)目地塊是杭州史無(wú)前例的“巨無(wú)霸”涉宅地塊，其76萬(wàn)方的建面，遠(yuǎn)超過(guò)奧體的信達(dá)中心57.1萬(wàn)方的建面。

從價(jià)格來(lái)看，杭州共拍出八宗百億地塊，其中，之江未來(lái)社區(qū)地塊的的成交總價(jià)為121億元，為總價(jià)第三的地塊，僅次于132.6億元的杭州IFC、以及123.18億元的信達(dá)中心 | 杭州壹號(hào)院。

“此外，該項(xiàng)目建設(shè)條件也很復(fù)雜，需要配備的公租房、地下商業(yè)、幼兒園等設(shè)施附帶一系列開(kāi)發(fā)要求，包括2萬(wàn)方的人才公寓自持運(yùn)營(yíng)、商業(yè)不能建設(shè)大平層和酒店式公寓等。”中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出。

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這將十分考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的整體開(kāi)發(fā)能力，建成后的運(yùn)營(yíng)能力。

最終，之江城投去年9月15日以底價(jià)拿下該項(xiàng)目?jī)勺诘貕K，成交樓面均價(jià)15785元/平方米。

“地塊總價(jià)高、配建的東西多、樓市仍在筑底，再加上精裝限價(jià)影響項(xiàng)目利潤(rùn)空間，都是彼時(shí)規(guī)模開(kāi)發(fā)商持觀望態(tài)度的原因。”克而瑞研究中心市場(chǎng)總監(jiān)謝楊春對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

土地市場(chǎng)回暖，杭州樓市進(jìn)入小陽(yáng)春

城投拿地或?yàn)闄?quán)宜之計(jì)，之江未來(lái)社區(qū)的兩宗地塊引入新買(mǎi)家的消息不斷。

“城投在開(kāi)發(fā)能力方面比較欠缺，拿地后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者尋求合作開(kāi)發(fā)將會(huì)是比較常規(guī)的選擇方式。”高院生表示，類(lèi)似情況還有去年8月濱江集團(tuán)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式競(jìng)得運(yùn)河集團(tuán)運(yùn)河灣綜合體73%的權(quán)益，去年10月凱德地產(chǎn)收購(gòu)大江東地產(chǎn)下沙中心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司100%股權(quán)。

一名德佑中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，春節(jié)前來(lái)調(diào)研的開(kāi)發(fā)商，主要關(guān)心周邊住宅的價(jià)格是多少，周邊主力購(gòu)房人群傾向于買(mǎi)怎樣的產(chǎn)品，后期住宅應(yīng)該建多大的，主推改善戶(hù)型還是剛需戶(hù)型。

2月20日，杭州產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)正式發(fā)布之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的信息。

值得一提的是，根據(jù)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，項(xiàng)目不接受聯(lián)合體受讓?zhuān)簿褪钦f(shuō)，之江未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目將會(huì)由一家房企單獨(dú)開(kāi)發(fā)。

除了上述土地外，杭州2023年首批公開(kāi)土地拍賣(mài)，同樣呈現(xiàn)較高熱度。

2月21日，杭州首批集中供地成交13宗涉宅地塊，收金182億元。其中，8宗地塊觸頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交。蕭山城區(qū)市北地塊參與搖號(hào)的企業(yè)高達(dá)60家，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量新高。

土地市場(chǎng)回暖的同時(shí)，杭州樓市亦呈現(xiàn)暖意。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月杭州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.4%，同比上漲 6.5%。

2月14日至20日，杭州十區(qū)范圍內(nèi)共有15盤(pán)公布登記結(jié)果，1534套房源共吸引了4319組家庭進(jìn)行登記，綜合中簽率35.52%。此外，有2盤(pán)觸發(fā)社保比拼機(jī)制。杭州申花板塊的紅盤(pán)馥香園的中簽率僅為11.51%。

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