簽訂購房合同時有哪些要注意？

注意1、查驗開發(fā)商五證

在簽購房合同之前，開發(fā)商應(yīng)該向購房者出示五證，也就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。

在查看五證時，購房者要讓開發(fā)商提供原件，同時還應(yīng)查看原件的批注日期及使用和出售面積的多少，要知道五證不全可能導(dǎo)致購房人不能取得房產(chǎn)證，甚至導(dǎo)致購房合同無效。

注意2、明確交房的違約責(zé)任

注意交房是否有賠償，這就要求在購房合同中一定要明確約定交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款，并明確約定不交房的違約責(zé)任，如每一日按支付房款的一定比例支付違約金，同時約定在一定期限內(nèi)仍不交房的，購房人有權(quán)要求退房。

注意3、看清房屋面積

根據(jù)國家規(guī)定，房屋的實際面積與約定的面積誤差不能超過3%。但是在實際中由于建筑面積各項因素影響，或多或少都有偏差的，有很多業(yè)主因為面積問題與開發(fā)商鬧起來。這一點合同里應(yīng)該有約定，如果誤差超過了3%，買房可以要求退房，如果不退房多了的面積房款由開發(fā)商承擔(dān)，面積少了則要雙倍退還給購房者。

哪些情形購房合同屬于無效合同？

情形1、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

情形2、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

情形3、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

情形4、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

二手房網(wǎng)簽和備案是一回事嗎？

網(wǎng)簽和備案存在著本質(zhì)的區(qū)別，網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售行為，維持房地產(chǎn)市場的正常秩序，防止開發(fā)商捂盤及“一房多賣”而建立的一個網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。

而備案是根據(jù)我國建設(shè)部所頒發(fā)的<城市商品房預(yù)售管理辦法>第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。該辦法第十條同時規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

兩者的共同作用都是為了杜絕一房多賣的現(xiàn)象，當(dāng)我們要注意的是，網(wǎng)簽是不具有備案的法律效力的，僅僅為了實現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機構(gòu)辦理備案登記手續(xù)。

網(wǎng)簽和備案有什么注意事項？

1、房屋買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本

一定要采用由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的房屋買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本，并按照文本中所列條款逐條逐項認(rèn)真填寫。

2、合同條款

一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。

3、一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證

有了預(yù)售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

4、面積確認(rèn)及面積差異處理

如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認(rèn)及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。

5、一定要確定交房日期

開發(fā)商常常會因為資金不足而延期交房，因此他們會在預(yù)售合同上運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等模糊詞語，或者只注明竣工日期，不注明交付使用日期;對此，購房者在簽訂購房合同時，一定要將交房日期清晰無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

關(guān)鍵詞： 購房合同屬于無效合同 網(wǎng)簽和備案 二