購房計費調(diào)整，公攤部分更透明

  買一套房，公攤面積多大、得房率多高，是購房者普遍關注的話題。最近，國內(nèi)部分地區(qū)針對計算公攤出臺新規(guī)：在湖南衡陽，有關部門明確從2025年起，商品房實行按套內(nèi)建筑面積計價銷售；在河北張家口，相關部門發(fā)文表示“逐步推進‘取消公攤’”，引發(fā)廣泛關注。

  長久以來，國內(nèi)多地普遍執(zhí)行買房計算公攤面積，為何近期多地紛紛提出“取消公攤”？購房者該如何計算購房面積和“到手面積”？

  購房者對公攤面積存在疑慮

  家住北京市朝陽區(qū)的李雯莎前兩年購入了一套建于2004年的房子。購房時，房本上寫的建筑面積為66平方米，而套內(nèi)實際面積只有45平方米。“兩者的面積差是公攤部分。雖然買房前就知道有公攤，但本身買的是小戶型，公攤占了20多平方米，心里還是有點難以接受。”李雯莎說。

  多數(shù)人購房時會算算公攤賬。

  根據(jù)2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。這里的“分攤的共有建筑面積”，也就是老百姓通常所說的“公攤”。

  從購房計價方式看，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套內(nèi)建筑面積計價，即不計算分攤的共有建筑面積。

  哪些部分算公攤？哪些部分算套內(nèi)？記者了解到，一套房子的套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

  “房屋存在‘公攤’是客觀現(xiàn)象，畢竟樓房不能沒有樓梯、沒有過道。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池告訴記者，在中國實行房改后，購房者所持的房本上標明的是包含公攤在內(nèi)的建筑面積。但是從目前的情況看，的確存在部分樓房公攤范圍不夠明晰的問題。某套房的公攤具體包含哪些部分？面積到底有多大？是否計算多了？購房者有沒有吃虧？這都是購房者存在疑慮的地方。

  來自安徽合肥的陳靖告訴記者，自己買了一套建筑面積為140平方米的電梯房，實際套內(nèi)面積卻只有99平方米。“我家小區(qū)樓棟比較高，涉及計算避難層、電梯高度等，公攤面積比較大。買電梯房是為了更好的居住環(huán)境，買房時也被告知了這些因素，但沒想到二者差距這么大，難免會有‘公攤占比不合理’的想法。”

  還有的購房者認為部分住房公攤面積的計算方式不夠透明。來自山東濰坊的王力鵬買了一套建筑面積約120平方米的三居室，購房時，銷售告知公攤面積約為24平方米。收房后，他卻發(fā)現(xiàn)實際公攤面積與此前口徑存在明顯出入。“合同上的套內(nèi)面積和我們收房后實際測量的相差了10平方米左右，也就是公攤面積不止之前說的20多平方米，這個差值主要是墻體的厚度，外墻有一半的面積算業(yè)主套內(nèi)建筑面積，但當時房產(chǎn)銷售沒有說明，我們在簽合同時也被各種專業(yè)術語繞暈了，只能‘認栽’。”王力鵬說。

  不是零公攤，而是調(diào)整計價方式

  對一些購房者關注的公攤問題，近期部分地區(qū)“官宣”了相關新政。

  2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“逐步推進‘取消公攤’”；同期，湖南省衡陽市自然資源和規(guī)劃局、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局、衡陽市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

  如何理解這些新措施？這是否意味著今后購房不再把“公攤面積”納入計算？

  “實際上這只是計量標準發(fā)生了變化。”趙秀池告訴記者，公攤面積客觀存在、不可能取消，部分地區(qū)提出按套內(nèi)面積計價，只改變了房屋價格的計算方式。對于購房者來說，購買某一套房子的總價并不會改變。比如，若購買一套建筑面積為100平方米、套內(nèi)建筑面積為80平方米的房子，其總價為200萬元。按照建筑面積計價是每平方米2萬元，按照套內(nèi)建筑面積計價則為每平方米2.5萬元。“按照套內(nèi)建筑面積計價，標明的單價會上漲，同時根據(jù)住房面積來征收的物業(yè)費、暖氣費等標準也沒有改變，這些費用仍是包含了公攤面積在內(nèi)的。”趙秀池說。

  既然房屋總價不變，為什么要對計價方式進行調(diào)整？業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是為了讓消費者在購房時信息更加透明。

  張家口市住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員介紹，“取消公攤”是為了鼓勵房企按套內(nèi)建筑面積計價銷售，并非不計公攤成本，計價方式發(fā)生變化是為了讓消費者消費得“明明白白”。衡陽市住建局有關方面也表示，相較于按建筑面積計價，按照套內(nèi)建筑面積計價對購房者而言更加直觀，能讓其直觀了解實際購買的居住空間大小，也就是購房者常聽到的“得房率”，這有利于購房者直接判斷意向房屋價值。

  在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，政策本身是為了通過調(diào)整購房計價方式，消除購房者的信息不對稱問題，不是簡單地“取消公攤”。“按照套內(nèi)建筑面積計價，能讓購房者在買房時弄清所買房屋的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積以及公攤了哪些部分。同時，也能有效杜絕開發(fā)商將本不應計入公攤部分的面積算入公攤，這能夠有效保障購房者的消費權益。”李宇嘉說。

  讓公攤成為“好房子”挑選標準

  那么長遠來看，是否有必要考慮徹底取消公攤？

  “客觀看來，‘取消公攤’是不成立的，也沒有實質意義，反而可能造成誤解。調(diào)整涉及公攤面積的計價方式，初衷還是讓購房者買房更加安心。況且，即便要改變包含公攤面積在內(nèi)的物業(yè)費、暖氣費等計量標準，也需要漫長的立法過程。”趙秀池說。

  實際上，公攤面積大小，也影響著居民的居住體驗。

  站在購房者的角度，公攤部分越小，似乎室內(nèi)居住面積越大，但這并不意味著公攤面積越小越好。在李宇嘉看來，合理的公攤對居民而言是有必要的。“比如，樓梯、電梯、大堂等部分保留一定面積，既能提高業(yè)主的居住舒適性，也相對安全。再如服務‘一老一小’的公共食堂、活動空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤。如果沒有這些空間，盡管室內(nèi)居住面積看似增加了，但事實上業(yè)主的整體舒適度也下降了。”李宇嘉說。

  業(yè)內(nèi)人士表示，在推進購房計價方式更加透明的同時，消費者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評價標準。比如，有些樓盤項目標注的公攤面積大，通常是因為其公共設施和公共空間較多，包括對于社區(qū)“一老一小”活動空間的設置、更寬敞的電梯樓梯等。如果業(yè)主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類樓盤項目。

  記者注意到，除了聚焦公攤面積，近期還有多項重磅樓市政策指向加強“好房子”建設。前不久召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，要建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。在打造“中國建造”升級版重點任務中，也強調(diào)要在更大范圍推廣智能建造、綠色建造和裝配式建筑，這正是推動“好房子”建設的發(fā)力點。

  中指研究院有關人士介紹，目前全國已有多地在新供應地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則，引導和鼓勵房企打造更優(yōu)質的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗。在國內(nèi)不少城市，已出現(xiàn)多個得房率超100%的新房項目。預計后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。伴隨“好房子”數(shù)量增長，未來有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進樓市修復。

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